dokud.ee

Kinnisvara ostu-müügi leping

Kinnisasja (korter, maja, krunt) müügi leping Eestis tuleb sõlmida notariaalselt tõestatud vormis. Selgitame protsessi, kulud ja vajalikud dokumendid.

🇪🇪
Mall on koostatud Eesti seaduste järgi
Vastavalt: VÕS, TLS, KrtS
⚠️ Ei sobi kasutamiseks Vene, USA, Saksa, Soome, Läti, Leedu, Ukraina ega muude jurisdiktsioonide jaoks.

⚠️ Notariaalselt tõestamine on KOHUSTUSLIK

Vastavalt seadusele saab seda dokumenti vormistada AINULT notar. Notar koostab dokumendi ise. Ükski PDF/Word mall ei oma juriidilist jõudu — vastav tehing on tühine.

🏛️ AÕS § 119 — kinnisasja võõrandamise leping peab olema notariaalselt tõestatud. Selle nõude rikkumine = tehing tühine (TsÜS § 84).

Miks notar — õiguslik alus

Kinnisvara on Eesti suurim varatüüp — väärtused alates kümnetest tuhandetest eurodest. Seadusandja on otsustanud, et selliste tehingute usaldusväärsuse tagamiseks vajab tehing professionaalset õiguslikku järelevalvet. Notar: kontrollib pooli (isikut, õigus- ja teovõimet), kinnistusraamatu kannet (kas müüja on omanik), koormatisi (kas korter on panditud), abikaasade nõusolekut (kui ühisvara), saab tehingu pärast registreerimisele. Vahetuse kindlus mõlemale poolele.

📋 Mida võtta notariale kohtumisele

Üleandja / müüja dokumendid:

  • ✓Isikut tõendav dokument (pass või ID-kaart)
  • ✓Kinnistusraamatu väljavõte (et tõendada omandiõigust)
  • ✓Abikaasa nõusolek (kui kinnisasi on ühisvara)
  • ✓Tõend kommunaalmaksete ja korteriühistu maksete tasumisest
  • ✓Tõend, et kinnisasi ei ole pandiga koormatud (või kui on — väljaviimise nõusolek)
  • ✓Kinnisasja energiamärgis (kui ehitamisest või müügist mööduvad alla 10 aasta)

Vastuvõtja / ostja dokumendid:

  • ✓Isikut tõendav dokument
  • ✓Tõend rahaliste vahendite olemasolust (pangakaart, ülekande tõend, hüpoteegi leping)
  • ✓Abikaasa nõusolek (kui ostetakse ühisvarasse)
  • ✓Liisingu või hüpoteegi leping (kui ostetakse panga vahenditega)

Mõlema poole jaoks:

  • ✓Eelnev kokkulepe hinna, üleandmise tingimuste, koormatiste osas
  • ✓Kommunikatsioon kinnisvaramaakleriga (kui kaasatud)

💰 Notari tasud (orienteeruvalt)

Teenus Hind
Notari tasu (AÕS § 119 tehingule) ~0.3-1% kinnisasja väärtusest (NTS § 30)
Riigilõiv kinnistusraamatu kandele €100-200
Energiamärgise koostamine (kui pole) €50-300
Näide: korter €100 000 ~€400-500 notar + €150 riigilõiv
Maakleri komisjon (kui kaasatud) 2-5% hinnast (eraldi)

🔗 Kuidas leida notarit

Eesti kõik notarid ja nende kontaktid:

💡 Mida ME saame teha (notariaalse protseduurita)

💡 AI koostab meeldetuletuse Sinu kohtumiseks notariga

Struktureeritud dokument Sinu konkreetsete tingimustega (pooled, summa, kuupäevad, üleandmise tingimused) — vähendab kohtumise aega notarile 30-60%. Sa prindid, võtad kaasa.

"Koosta meeldetuletus kinnisvara müügi tehinguks: korter Tallinnas, hinna €X, üleandmise kuupäev, müüja kontaktid, ostja kontaktid, ülekanne pangas X"

✨ AI koostab meeldetuletust — €12.90

KKK — Korduma kippuvad küsimused

Kas ma saan ise notari valida?

Jah, mõlemad pooled saavad ühiselt valida notari. Üldjuhul valitakse notar, kelle kontor on kinnisasja asukoha lähedal. Vaata notar.ee kõigi notarite nimekirja.

Mis siis, kui ma välismaal ja ei saa Eestisse?

Eesti e-Residentidel on võimalik mõnedeks notariaalseteks tehinguteks kasutada e-notarit. Kinnisasja tehingute jaoks reeglina vajab füüsilist kohalviibimist või notariaalselt tõestatud volikirja (mille teeb teiseks riigi notar + apostille).

Mis kulud on lisaks notari tasule?

Lisaks: riigilõiv kinnistusraamatu kandele (€100-200), energiamärgis kui pole (€50-300), maakleri komisjon (2-5% kui kaasatud), maks kasumilt (kui müüja saab kasumit ja ei vasta erandile — TuMS § 15).

Kas saab kasutada lihtkirjalist eellepingut?

JAH, eelleping (kavatsusprotokoll) saab olla lihtkirjalik. See ei ole sama mis omandi üleminek — eelleping kohustab pooled tulevikus sõlmima notariaalse lepingu. Soovitatav fikseerida hind, tingimused, leppetrahv loobumise korral.

Mida me siin saame Sinu jaoks teha?

Saame koostada AI-meeldetuletuse Sinu kohtumiseks notariga — struktureeritud dokument Sinu konkreetsete tingimustega (hind, kuupäevad, üleandmise kord, panga andmed), mille toodad notarile. See lühendab kohtumise aega 30-60% (notar ei pea Sinuga tingimusi uurima). €12.90.

Seotud dokumendid